四月伊始，以盛產(chǎn)地王著稱的龍湖區(qū)域再度成為業(yè)界矚目的焦點。繼建業(yè)海馬、正弘、亞新、永威、正商本土實力房企加冕奪冠之后，千億房企、中國地產(chǎn)十強企業(yè)恒大以首個外來房企的身份大手筆加盟“龍湖地王俱樂部”。
      房企不吝重金扎堆龍湖原因幾何？直追北上廣的地價會否讓龍湖各地王項目只是“看起來很美”？強強對決、高手過招之中，各項目在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計、營銷創(chuàng)新上各有哪些殺手锏？地王扎堆、大腕云集將為“天生富貴”的龍湖區(qū)域許下怎樣的未來？
      隨著越來越多重量級的房企大腕漸次加入，一部以“龍湖地王“為主題的中原地產(chǎn)大片風云啟幕。
      地王頻出
      遼闊的龍湖碧水蕩漾，煙波浩渺；一片片待開發(fā)的土地升騰著生機與希望……陽春時節(jié)踏訪鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域，明媚的陽光下春色如許，湖心島上，首批封頂?shù)?0米高寫字樓清晰可見，西南方向，區(qū)域首批開發(fā)地塊或被貼有大幅宣傳海報的圍擋合圍，或塔吊林立、機器轟鳴，呈現(xiàn)一派開發(fā)建設熱潮。
      這片建設最為火熱的區(qū)域，也是鄭州頗為矚目的地王項目聚集地。就在近日，鄭東新區(qū)龍湖外環(huán)路東、龍翔八街北的108.88畝宅地競拍，在激烈廝殺147輪后，最終被恒大地產(chǎn)收入囊中，成交價22.31億元，折合樓面價1.23萬元/平方米，單價每畝2049.04萬元，同時成為鄭州“新總價”和“新單價”雙料地王，這也是鄭州地價首次突破2000萬元/畝。
      盡管龍湖出現(xiàn)地王早已并非新聞，但作為龍湖區(qū)域首個外來房企斬獲的地王，以“快推盤，高周轉(zhuǎn)”模式著稱的千億房企恒大如此大手筆入局，還是引起業(yè)界不小的震動。
      正商地產(chǎn)副總裁張國強對此評論稱：“龍湖區(qū)域新地王的出現(xiàn)，無疑為原本由本土開發(fā)商稱雄爭霸的地王聚集地注入一股新鮮‘血液’，輸入了新的市場‘興奮劑’。作為本土開發(fā)企業(yè)，我們對此倍感歡欣，備受鼓舞，備受激勵。實際上，只要植根鄭州，落地鄭東，就不分本土、外來企業(yè)，所有在此開發(fā)的企業(yè)一同發(fā)力，共同托舉龍湖區(qū)域的發(fā)展。”
      沿著龍湖地王之路回溯，2012年10月18日，鄭東新區(qū)龍湖成功蓄水，既標志著龍湖區(qū)域建設的全面啟動，也由此拉開了這一區(qū)域一波又一波的搶地浪潮。也是從2012年開始，龍湖開始頻出地王，隨后幾年，鄭東龍湖土地價格連創(chuàng)歷史新高。而僅去年至今，龍湖區(qū)域已先后誕生了五個地王：正弘、永威、亞新、正商、恒大。
      “作為全國布局、排名前十的知名房企，龍湖新地王恒大此前在鄭州開發(fā)的多為以高性價比為核心賣點的剛需項目或近郊度假型項目，此次大手筆摘得龍湖地王，既證明了恒大等全國性開發(fā)商對鄭州地產(chǎn)市場的樂觀預期，也表明未來將有越來越多的地產(chǎn)大鱷重點布局鄭州等市場比較好的強二線城市，鄭州本土房企將迎來與全國一線房企更為激烈的競爭。”河南王牌企劃有限公司董事長上官同君分析稱。
      “作為房地產(chǎn)‘原料’供應地，土地市場歷來被視為樓市‘晴雨表’。2016年開年以來，隨著政策不斷放松，鄭州房地產(chǎn)市場一路升溫，地王的頻頻出現(xiàn)，標志著房企對樓市信心的增強。”河南財經(jīng)政法大學教授劉社說。
      璀璨龍湖
      從中原地產(chǎn)界領航者建業(yè)聯(lián)手海馬高調(diào)布局龍湖板塊，到正弘、永威、亞新、正商等本土一線房企相繼紛紛在此奪得地王，再到如今千億房企恒大重磅入局，龍湖區(qū)域緣何成為本土及全國一線房企競相追逐、志在必得的寸土寸金之地，甚至成為坊間聞名的“地王俱樂部”？
      業(yè)內(nèi)人士稱，稀缺的資源、高標準的規(guī)劃、高端純粹的發(fā)展定位讓龍湖區(qū)域“一出生就自帶光環(huán)”，萬千寵愛集于一身。
      作為一個極度缺水的內(nèi)陸城市，近乎奢侈的水域面積無疑是龍湖區(qū)域最大的亮點。龍湖區(qū)域規(guī)劃面積約40平方公里，整個龍湖水域面積為5.6平方公里，蓄水量相當于兩個半西湖，并且沿龍湖景觀規(guī)劃了9大公園，綠化面積高達420萬平方米。自2012年開始注水后，這里已經(jīng)成了一片水草豐美之地。
      按照規(guī)劃，龍湖地區(qū)主要由三大功能區(qū)組成：龍湖北部和南部片區(qū)及村莊安置區(qū)主要以居住用地為主；副CBD區(qū)是由旅游設施、休閑娛樂設施和商業(yè)設施、高層復合式設施組成的休閑娛樂區(qū)；人工運河兩側(cè)以商業(yè)服務區(qū)為主。CBD中心和CBD副中心通過3.7公里長的運河相連，形成一個“如意”形。
      《鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的主要控制指標顯示，龍湖北區(qū)內(nèi)環(huán)北側(cè)居住用地容積率控制在1.7以下，外環(huán)路兩側(cè)居住用地則控制在2.0~2.5，這也表明未來龍湖副CBD內(nèi)地塊的容積率較低，商務辦公舒適度較高。
      “龍湖區(qū)域之所以地王頻出，與這一區(qū)域金融服務、休閑娛樂和高檔居住區(qū)的高端定位與規(guī)劃有著密不可分的關系。”河南財經(jīng)政法大學教授李曉峰認為，“龍湖區(qū)域的地王，更多的是資源的溢價。因為從住宅用地供應量上來看，40平方公里的總面積除去龍湖水域用地，湖心島用地，森林公園、龍湖東運河公園等公園用地，道路及生態(tài)廊道用地，商務辦公用地外，真正用于可開發(fā)的住宅用地已經(jīng)屈指可數(shù)，這種土地的稀缺性、不可復制性，使得龍湖區(qū)域每推出住宅用地時，開發(fā)商往往擠破頭競爭，也讓區(qū)域地王紀錄輪番被刷新。”
      “如果說鄭東新區(qū)是盛放在中原大地上的城市花園，那么龍湖就是城市花園中最為璀璨的花王。從規(guī)劃看，這一區(qū)域不僅定位于鄭東新區(qū)金融集聚核心區(qū)，還是旅游、休閑、服務中心和以生態(tài)為特色的高端居住區(qū)，作為唯一由政府主導的生態(tài)商務區(qū)，將會有越來越多的世界500強和跨國公司區(qū)域總部入駐，資本環(huán)境十分優(yōu)越；從生態(tài)來看，龍湖的生態(tài)綠化也非別處可比擬。”永威置業(yè)副總經(jīng)理張曉征表示，“從一開始，這里的土地使用已經(jīng)做了嚴格的規(guī)劃，各項資源都非常稀缺，所以成為鄭州市爭奪最熱的地區(qū)并不奇怪。龍湖區(qū)域寸土寸金，且土地不可復制，就像一個蛋糕，切掉一塊就少一塊，土地價格被不斷拉高也實屬正常。”
      作為龍湖區(qū)域目前唯一擁有商用、住宅兩塊土地、兩個項目的房企，繼龍湖壹號·總部中心之后，亞新集團又以地王之尊推出亞新茉莉公館項目，兩個項目相得益彰，對龍湖板塊的獨鐘可見一斑。
      “龍湖板塊的開發(fā)占盡了天時、地利、人和。”談及眾多房企青睞龍湖區(qū)域的原因，亞新集團東區(qū)公司總經(jīng)理余清江從龍湖區(qū)域的開發(fā)建設方面闡明了自己的觀點，“天時，即在鄭東新區(qū)集十余年之功建成之后進行開發(fā)，也意味著龍湖區(qū)域站在了鄭東新區(qū)的肩膀上，可以用立足未來的眼光進行規(guī)劃、建設，這讓它從一開始就成為焦點；地利，即地段擁有高端服務業(yè)定位的城市屬性和休閑生態(tài)屬性，這樣自然生態(tài)與繁華商務兼具的，又屬中心城區(qū)的城市板塊非常罕見；人和，即經(jīng)歷了鄭東新區(qū)十余年建設后的政府已經(jīng)擁有了成熟的新區(qū)管理經(jīng)驗，而進入行業(yè)穩(wěn)健期的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力越來越成熟，這讓龍湖區(qū)域從一開始的建設起點就相當高。”
      產(chǎn)品競技
      據(jù)專家測算，按照龍湖最新地王恒大地塊的樓面價，建成房子后，加上建安成本、配套成本、營銷成本及其他財務成本，再加上各種稅費，每平方米價格保守算來也有三四萬元，直逼北上廣。如此價格會否有足夠的消費者埋單？對此，“地王”們似乎并不擔心。
余清江說：“龍湖是河南的龍湖、中部崛起的排頭兵，這里未來將擁有300多家金融企業(yè)，這里的住宅吸引著河南全省乃至中原經(jīng)濟區(qū)范圍內(nèi)的高端客戶，以前去一線城市買房的人也可能選擇在龍湖區(qū)域購房了，所以我們認為不能僅用鄭州的消費力來衡量能否負擔得起這樣的價格，應放眼全省乃至全國、全球。各地市的購買力強勁自不待言，在外省特別是一線城市工作、經(jīng)商的河南人，或者旅居海外的河南人，同樣會返鄉(xiāng)置業(yè)、尋根置業(yè)。”
      事實上，在鄭東新區(qū)，一些低密度項目的二手房價格已經(jīng)相當不菲，比如綠城百合、聯(lián)盟新城的二手房的售價基本上都在2萬元/平方米以上，即便如此，市場需求依然巨大。
      而對于逐鹿其間的房企而言，龍湖不僅是能夠彰顯其在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)中的“江湖地位”的名利場，也是王者與王者之間最激烈、最直接的產(chǎn)品競技場。
      在張曉征看來，外界所擔心的“依鄭州消費水平能否負擔得起龍湖地王項目價格”這一問題，更應該轉(zhuǎn)化為“鄭州的高端住宅能否值得這樣的價格”。“和其他一線城市比較，鄭州的地產(chǎn)開發(fā)水平還有很大提升的空間，不論是從地段、設計、施工質(zhì)量還是產(chǎn)品本身來說，鄭州缺少真正意義上的好產(chǎn)品。所以永威在運作上和院的時候，為了尋找最適宜這塊土地的表達方式，不是復制自身以前的經(jīng)驗，而是邀請了李瑋珉、莊鎮(zhèn)光、呂永中、譚精忠、琚賓五位國際知名大師執(zhí)筆，引入先進的建筑、空間、設計理念，進行產(chǎn)品創(chuàng)新，以期在龍湖這塊珍稀的土地上給中原人帶來國際一線的頂級住宅。“
      業(yè)內(nèi)人士稱，最好的地段吸引最優(yōu)秀的企業(yè)，誕生最好的產(chǎn)品，也只有高于市場的產(chǎn)品，才能匹配龍湖的高格調(diào)規(guī)劃，地價是項目定價時最基本的考慮因素，但決定最終項目市場價格的，還要看開發(fā)企業(yè)的實力和產(chǎn)品的品質(zhì)。記者采訪也了解到，目前在龍湖已經(jīng)拿地的開發(fā)商都是以打造企業(yè)“代表作”為目標來運營手里的土地。
      以亞新茉莉公館為例，項目邀請了世界著名設計單位澳大利亞柏濤建筑設計集團、加拿大奧雅景觀設計集團、香港CCD設計院等合力打造。后期服務方面，亞新集團將龍湖項目的物業(yè)管理定位為高端物業(yè)服務，物業(yè)管理團隊直接向集團總裁負責，從組織管理上保障高端產(chǎn)品服務的純粹性。
      張國強接受記者采訪時則表示，正商將以龍湖地王項目為試點，從龍湖區(qū)域的高端住宅定位全局出發(fā)，獨家推出“四面寬”稀有產(chǎn)品設計（餐廳、客廳、臥室、廚房采光均居南設計），重點圍繞“水”做文章，從建筑結(jié)構(gòu)的高位集中透析高端人居的高品質(zhì)生活習慣。后期服務方面將與全球五大行聯(lián)手，引進國際一流物業(yè)服務標準，對高端居住者量身打造專屬的高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務。
      “帶頭大哥”建業(yè)地產(chǎn)也對龍湖地王項目給予了極高的重視。董事長胡葆森甚至與海馬集團董事長景柱聯(lián)袂為建業(yè)海馬九如府“代言”。去年11月8日，胡葆森邀請到了建業(yè)海馬九如府的所有準業(yè)主舉行“家宴·九如”，胡葆森說，建業(yè)的足球、幼兒園、學校、綠色基地、酒店、創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)，海馬的服務體系，這兩個服務體系加在一起就是九如府的附加值，并表示將以九如府為起點，打造一個新的建業(yè)鄰里關系平臺，讓業(yè)主與建業(yè)之間，業(yè)主與業(yè)主之間，發(fā)生更多次的商業(yè)交流。
      “強者競爭必將引領鄭州房地產(chǎn)開發(fā)水平發(fā)生質(zhì)變，快速提高。我認為龍湖項目的開發(fā)將成為鄭州房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品升級換代的引擎。”余清江進一步分析認為，“省內(nèi)標桿企業(yè)與全國標桿房企在龍湖區(qū)域同臺競爭，產(chǎn)品能力和服務能力必將快速提升。這些項目都會有自己的獨特之處，每家企業(yè)都會拿出自己的看家本領，甚至不惜代價地去追求完美，若非如此就對不起龍湖寸土寸金的土地。”
      未來可期
      記者近日實地探訪看到，除了交通、綠化等基礎設施建設外，龍湖湖心島以及龍湖東南部住宅片區(qū)的建設也如火如荼，龍湖湖心島首批6棟寫字樓已經(jīng)封頂，區(qū)域建設可謂日新月異。
      就在3月底，鄭東新區(qū)舉行重大項目集中開工儀式，龍湖區(qū)域共開工11個項目，其中，東港·龍湖費爾蒙酒店、鄭州威斯汀酒店預計在2018年底竣工，作為第一批入住龍湖區(qū)域的酒店，它們將成為龍湖金融集聚區(qū)的重要配套設施，大大提升鄭東新區(qū)的超高端商務接待能力。而按照今年初鄭東新區(qū)提出“十三五”預期目標，“十三五”期間龍湖金融中心基本建成，龍湖區(qū)域?qū)崿F(xiàn)龍湖蓄水到位、鳳山植被成林，使龍湖生態(tài)公園萬畝水面、千畝濕地成為東區(qū)重要的共生城市生態(tài)景觀。
      基礎設施快速推進的同時，地產(chǎn)項目也迎來了開發(fā)建設熱潮。除了已經(jīng)交房的普羅旺世龍之夢、寫字樓項目龍湖壹號·總部中心，建業(yè)海馬九如府、豫農(nóng)金領九如意、正弘瓴筑、永威上和院、天語藍城·蘭園、正商善水上境、龍湖里等項目集中進入動工階段，一個越來越璀璨的龍湖正在款步走來。
      “龍湖區(qū)域是河南上億人共同仰慕的鄭東新區(qū)高端居住名片，是省會鄭州面向國際市場的新城市形象窗口，由政府主導的城市生態(tài)規(guī)劃建設會讓龍湖區(qū)域不僅‘看起來很美’，而且更加實用和具有國際范兒。”張國強毫不諱言自己對龍湖區(qū)域未來的美好期待，如果把鄭州市作為中國經(jīng)濟騰飛的“龍頭”的話，那么龍湖區(qū)域可美譽為這千年“龍眼”中熠熠生輝的“龍珠”。鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域匠心獨具的市場魅力將為更多慕名而來的高端人群提供稀缺傳世的天然生態(tài)樂園。他表示，地王扎推，將讓龍湖形成實力房企相得益彰、相映生輝之勢，市場秩序和行業(yè)標準必將升級完善，由“大腕”級房企精心推出的新的居住理念將催生龍湖區(qū)域新的高端生活方式，也將為“天生富貴”的龍湖區(qū)域賦予新的市場張力。
      張曉征則頗有感觸地說：“以前龍湖區(qū)域被熱炒，還被很多人認為只是一個概念，目前隨著越來越多的開發(fā)商的涌入，這片區(qū)域的實際價值已經(jīng)被市場認可。隨著眾多地產(chǎn)項目的開發(fā)運營，區(qū)域發(fā)展將進入一個更加成熟的階段，成為鄭州真正的高端居住核心。”
      “未來，龍湖對于鄭州將如同西湖之于杭州，隨著建設步伐的加速，生態(tài)環(huán)境極佳、規(guī)劃建設高端的龍湖區(qū)域?qū)⑷缤�藏身鄭州主城區(qū)的一個5A級景區(qū)，生活在這里將既有世外桃源般的美景，又可享受交通、學校、醫(yī)療、商業(yè)等成熟的市政大配套，這里將是主城區(qū)改善型置業(yè)或終極置業(yè)的首選之地。”一直以來都力挺龍湖區(qū)域的劉社教授依然觀點明確，“一個新區(qū)域的建設，需要政府和企業(yè)的共同努力，眾多實力房企的加入無疑將會讓龍湖區(qū)域更快、更美地展現(xiàn)在大家的面前。”